Última actualización: 18 de octubre de 2026
Mudarse a Miami Beach · condado de Miami-Dade, Florida
Mudarse a Miami Beach: elija el edificio antes que la vista
Miami Beach es una ciudad en una isla barrera del condado de Miami-Dade, en Florida, y mudarse allí significa elegir una de tres zonas (South Beach, Mid-Beach o North Beach) y, para la mayoría de los compradores, un edificio de condominios cuyas cuotas, reservas y riesgo de inundación pesan tanto como la unidad.
La vista es lo fácil. Lo que le cuesta dinero a quien llega de fuera es un edificio cuyos documentos no leyó, una cuota que no presupuestó y un precio de lista que tomó al pie de la letra: en septiembre de 2026, los condominios de Miami Beach se vendieron a una mediana del 92.9% de su precio de lista original y del 95.2% del precio final. Esta guía empieza por South Beach y sigue con Mid-Beach y North Beach, con las cifras diarias de PBP para cada zona.
Que Gia revise mi lista de Miami Beach Envíe los edificios, calles o anuncios que está considerando. Gia Freer, Broker of Record (corredora responsable), le enviará lo que dicen los documentos de cada edificio y las ventas cerradas en un día hábil. También puede llamar al 561-395-8418.
Puntos clave
- Los condominios se vendieron a una mediana del 92.9% de su precio de lista original en septiembre de 2026 (106 ventas); las casas, al 91.5% (21 ventas).
- El precio por pie cuadrado depende de la zona: condominios a $605 en South Beach, $554 en Mid-Beach y $394 en North Beach en los últimos 12 meses.
- La cuota de condominio mediana en Miami Beach es de $1,130 al mes, frente a $800 en los cinco condados del sur de Florida; en la tabla de South Beach van de $945 a $5,899.
- El 92.0% de los condominios y el 97.6% de las casas en venta están dentro de una zona especial de riesgo de inundación de FEMA.
¿Cuánto cuesta Miami Beach hoy?
En septiembre de 2026 se vendieron 21 casas en Miami Beach a un precio mediano de $5,750,000 y 106 condominios y townhouses a $525,000. Casas y condominios se presentan por separado aquí y en todo el sitio, porque una mediana combinada no describiría a ninguno de los dos. La mediana de casas de septiembre se basa en 21 ventas y cambia según las calles que cerraron: en septiembre de 2025 fue de $2,408,275 con 14 ventas. Las cifras del año son la lectura más estable.
| Casas | Condominios y townhouses | |
|---|---|---|
| Vendidas en septiembre de 2026 | 21 | 106 |
| Precio de venta mediano, septiembre de 2026 | $5,750,000 | $525,000 |
| Venta frente al precio de lista ORIGINAL, septiembre de 2026 | 91.5% | 92.9% |
| Venta frente al precio de lista final, septiembre de 2026 | 91.7% | 95.2% |
| Vendidas del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026 | 178 | 1,239 |
| Precio de venta mediano en ese período | $4,475,000 | $510,000 |
| Mismo período de 2025 | $3,425,000 | $495,000 |
| Venta frente al precio ORIGINAL / final, en el año | 88.1% / 91.6% | 92.0% / 94.6% |
| Precio de venta mediano por pie cuadrado, en el año | $1,270 | $574 |
| En venta hoy / bajo contrato | 162 / 35 | 1,644 / 176 |
| Meses de inventario | 7.7 | 15.5 |
Casas y condominios/townhouses se clasifican según la descripción legal del impuesto y se presentan por separado. Fuente: BeachesMLS, septiembre de 2026 y del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026; datos consultados el 18 de octubre de 2026. La información se considera confiable pero no está garantizada. Solo propiedades autorizadas para mostrarse en internet.
Para quien compra, la distancia entre los dos puntos es la negociación que ya ocurrió antes de su llegada. Los condominios que nunca rebajaron su precio quedaron bajo contrato en una mediana de 44 días contados, al 95.5% del precio de lista original; los 45 que lo rebajaron (39% de las ventas de septiembre de 2026) tardaron 135 días y se vendieron al 86.5% del precio original y al 94.1% del final. Los días contados van desde la fecha del contrato de listado hasta la fecha del contrato de compra. Más detalle en la página del mercado de Miami Beach.
South Beach: ¿qué parte de South Beach?
South Beach es el extremo sur de la isla, código postal 33139, desde South Pointe hasta Dade Boulevard, y concentra la mayor parte de los condominios de la ciudad: 956 de las 1,651 ventas de condominios y townhouses en los tres códigos postales en los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2026. En ese período, los condominios de South Beach se vendieron a una mediana de $484,000, o $605 por pie cuadrado, al 91.8% del precio de lista original y al 94.6% del final. El 68% de esos compradores pagó en efectivo. Sus 56 ventas de casas, 44 de ellas en las islas de la bahía, tuvieron una mediana de $6.12 millones ($1,747 por pie cuadrado), al 88.8% del precio original.
South of Fifth y South Pointe
Las cuadras al sur de la calle 5, conocidas como South of Fifth o SoFi, terminan en South Pointe Park, su muelle y el canal Government Cut, por donde pasan los cruceros. Hay torres en la punta sur y edificios bajos en las calles laterales. Dos torres de la zona tienen su propio informe de PBP: Continuum on South Beach, con 23 ventas a una mediana de $4.75 millones (90.0% del precio original) y una cuota mediana de $4,111 al mes, y Five Park, construida en 2025 según sus anuncios, con $5,274 al mes.
El distrito Art Deco, Flamingo y Lummus
Entre la calle 5 y Dade Boulevard, Ocean Drive, la avenida Collins y la avenida Washington atraviesan el Miami Beach Architectural District, inscrito en el Registro Nacional de Lugares Históricos en 1979. Lummus Park es la playa y el parque frente a Ocean Drive. Flamingo Park, al oeste de la avenida Washington, tiene canchas públicas de tenis, piscina y campos deportivos, y las calles a su alrededor tienen edificios bajos de condominio y cooperativa de las décadas de 1930 a 1950. Las obras exteriores en los distritos históricos de la ciudad pueden requerir una revisión de diseño además del permiso de construcción, lo que suma semanas a cualquier remodelación. The Strand on Ocean Drive (construido en 1936) es un ejemplo, con una cuota mediana de $1,535 al mes.
West Avenue, Bay Road y Sunset Harbour
Del lado de la bahía, la avenida West tiene torres frente a la bahía de Biscayne y al perfil urbano de Miami: Mirador 1000, Mirador 1200, The Floridian y The Waverly at South Beach, entre otras. Las cuotas de ese tramo están cerca de la mediana de la ciudad: $1,046 al mes en Mirador 1000 y $1,544 en The Waverly. Al norte de Lincoln Road, Sunset Harbour es un pequeño sector de restaurantes, gimnasios y una marina en torno a Purdy Avenue y Dade Boulevard.
Lincoln Road, City Center y Collins Park
Lincoln Road es una calle peatonal entre la avenida Washington y Alton Road. A su alrededor están el Centro de Convenciones de Miami Beach, el New World Center y SoundScape Park, el Jardín Botánico de Miami Beach y, en la calle 21, el museo The Bass y Collins Park. Los edificios frente al mar varían mucho: The Decoplage, con $1,104 al mes y 25 ventas a una mediana de $450,000; Roney Palace, con $1,926, y Setai Resort Residences, con $5,899.
Las islas: Star, Palm, Hibiscus y las Venetian
Las islas Star, Palm e Hibiscus están junto a la calzada MacArthur; Belle Isle, Rivo Alto, Di Lido y San Marino son las islas de Miami Beach sobre la calzada Venetian. Son sobre todo calles de casas unifamiliares frente al agua, con condominios en Belle Isle, entre ellos Belle Isle y Nine Island Avenue.
Edificios de South Beach con informe de PBP
Cuotas y precios solicitados al 18 de octubre de 2026; ventas del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026. Lista completa de informes: cuotas de condominio en Miami Beach.
| Edificio | Construido | En venta | Cuota mensual mediana | Precio solicitado por pie² | Vendidas (12 meses) | Precio original / final |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Decoplage | 1965 | 37 | $1,104 | $733 | 25 | 91.0% / 93.6% |
| Roney Palace | 1926 | 38 | $1,926 | $1,395 | 20 | 92.7% / 93.8% |
| Mirador 1000 | 1968 | 26 | $1,046 | $508 | 26 | 93.7% / 95.0% |
| Continuum on South Beach | 2003 | 17 | $4,111 | $3,918 | 23 | 90.0% / 93.1% |
| Mirador 1200 (muestra pequeña) | 1965 | 16 | $1,061 | $503 | 19 | 95.1% / 97.1% |
| The Floridian (muestra pequeña) | 1997 | 16 | $1,580 | $1,010 | 19 | 93.2% / 95.1% |
| The Waverly at South Beach (muestra pequeña) | 2001 | 16 | $1,544 | $864 | 19 | 91.9% / 94.0% |
| Five Park | 2025 | 10 | $5,274 | $2,229 | 20 | 90.0% / 93.4% |
| 1100 West | 2008 | 5 | $1,580 | $848 | 21 | 94.4% / 94.7% |
| Portofino C (muestra pequeña) | 1999 | 10 | $1,160 | $1,217 | 15 | 87.1% / 94.9% |
| The Meridian (muestra pequeña) | 2005 | 13 | $1,487 | $766 | 10 | 90.2% / 94.1% |
| Flamingo South Beach I (muestra pequeña) | 1960 | 4 | sin dato | — | 16 | 91.4% / 95.2% |
| South Pointe (muestra pequeña) | 1987 | 5 | $2,012 | $1,439 | 15 | 95.2% / 95.9% |
| Belle Isle (muestra pequeña) | 1962 | 5 | $1,211 | $643 | 14 | 90.9% / 93.1% |
| Ocean Point (muestra pequeña) | 1970 | 9 | $945 | $754 | 10 | 83.3% / 90.8% |
| Setai Resort Residences (muestra pequeña) | 2004 | 11 | $5,899 | $3,321 | 8 | 90.9% / 90.9% |
| South Bay Club (muestra pequeña) | 1966 | 9 | $975 | $625 | 10 | 89.9% / 95.5% |
| The Strand on Ocean Drive (muestra pequeña) | 1936 | 15 | $1,535 | $747 | 4 | menos de 5 ventas |
| 2399 Collins Avenue (muestra pequeña) | 2015 | 6 | $5,751 | $3,109 | 12 | 93.6% / 97.6% |
| The Georgian (muestra pequeña) | 1980 | 9 | $1,635 | $731 | 9 | 92.5% / 95.3% |
| The Presidential (muestra pequeña) | 1970 | 10 | $1,148 | $763 | 8 | 92.9% / 93.9% |
| Nine Island Avenue (muestra pequeña) | 1981 | 4 | sin dato | — | 13 | 90.9% / 91.3% |
| 2201 Collins Ave (muestra pequeña) | 2009 | 5 | $2,236 | $2,914 | 10 | 88.5% / 92.1% |
| Sunset Harbour South (muestra pequeña) | 1998 | 3 | sin dato | — | 11 | 92.3% / 92.3% |
| The Bentley Bay (muestra pequeña) | 2004 | 4 | sin dato | — | 8 | 95.3% / 95.3% |
Cuotas de condominio por edificio en South Beach
De los 21 edificios de South Beach con cuota declarada al 18 de octubre de 2026, 5 están en la mediana de Miami Beach ($1,130 al mes) o por debajo, y 4 cobran $4,000 o más; el rango va de $945 a $5,899. Los edificios de $4,000 o más se terminaron todos en 2003 o después.
Mid-Beach: torres frente al mar y calles de Indian Creek
Mid-Beach va desde Dade Boulevard hasta aproximadamente la calle 63 (código postal 33140); en los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2026, sus condominios se vendieron a una mediana de $638,750 ($554 por pie cuadrado) y sus casas a $3.65 millones ($1,197 por pie cuadrado). La avenida Collins reúne los hoteles y torres de condominios frente al mar, incluido el tramo al norte del Faena District, entre las calles 32 y 36 aproximadamente. Indian Creek, el canal paralelo a Collins, separa la franja frente al mar de los vecindarios de casas unifamiliares al oeste: Bayshore, con el Miami Beach Golf Club de propiedad municipal, Nautilus, La Gorce y las Sunset Islands. El Mount Sinai Medical Center está en Alton Road, y la calle 41, donde desemboca la calzada Julia Tuttle, es la calle comercial de la zona. Los condominios de Mid-Beach se vendieron al 91.4% del precio de lista original y las casas al 88.3%.
Edificios de Mid-Beach con informe de PBP
| Edificio | Construido | En venta | Cuota mensual mediana | Precio solicitado por pie² | Vendidas (12 meses) | Precio original / final |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Pavilion | 1968 | 28 | $1,181 | $551 | 9 | 87.9% / 94.0% |
| Castle Beach Club | 1966 | 26 | $876 | $1,068 | 6 | 90.4% / 92.4% |
| Seacoast 5151 | 1966 | 22 | $1,057 | $705 | 10 | 93.8% / 95.1% |
| The Carriage House (muestra pequeña) | 1967 | 15 | $1,372 | $560 | 13 | 91.1% / 92.3% |
| Oceanside Plaza (muestra pequeña) | 1967 | 12 | $1,408 | $544 | 13 | 85.1% / 94.6% |
| Club Atlantis (muestra pequeña) | 1982 | 15 | $1,161 | $857 | 8 | 96.2% / 94.7% |
| Triton (muestra pequeña) | 1966 | 8 | $465 | $605 | 14 | 93.5% / 94.1% |
| Mirasol Ocean Towers (muestra pequeña) | 1975 | 11 | $1,300 | $520 | 10 | 97.4% / 97.7% |
| The Alexander (muestra pequeña) | 1962 | 13 | $1,808 | $588 | 8 | 92.5% / 94.8% |
| The Carriage Club (muestra pequeña) | 1964 | 8 | $1,562 | $412 | 13 | 88.7% / 94.2% |
| Maison Grande (muestra pequeña) | 1971 | 7 | $997 | $471 | 13 | 88.8% / 93.8% |
| Seacoast 5700 (muestra pequeña) | 1968 | 12 | $1,531 | $460 | 6 | 92.6% / 94.8% |
| Arlen Beach (muestra pequeña) | 1969 | 11 | $1,385 | $601 | 5 | 94.0% / 94.0% |
| Fontainebleau III Ocean (muestra pequeña) | 2008 | 10 | $1,034 | $1,653 | 6 | 91.4% / 98.0% |
| Green Diamond (muestra pequeña) | 2000 | 5 | sin dato | $1,287 | 10 | 89.1% / 94.4% |
| Fifty Six Sixty Collins (muestra pequeña) | 1970 | 3 | sin dato | — | 11 | 95.3% / 94.9% |
North Beach: precios de entrada más bajos, parques e islas de la bahía
North Beach va desde aproximadamente la calle 63 hasta 87th Terrace, el límite con Surfside (código postal 33141), y tiene el precio por pie cuadrado de condominio más bajo de la ciudad: $394 en los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2026, en 343 ventas a una mediana de $350,000. Las casas se vendieron a una mediana de $3.67 millones. Frente al mar están North Beach Oceanside Park y las torres Carillon; hacia el interior, el distrito comercial de la calle 71 lleva hacia el oeste a Normandy Isles y su plaza de la fuente, a Normandy Shores con su campo de golf municipal y a las calles frente a la bahía de Biscayne Point y Stillwater. Los edificios más nuevos cobran cuotas más altas: North Carillon Beach cobra $3,834 al mes, y Burleigh House, $1,414. Los condominios de la zona se vendieron al 91.2% del precio de lista original y al 94.9% del final.
Edificios de North Beach con informe de PBP
| Edificio | Construido | En venta | Cuota mensual mediana | Precio solicitado por pie² | Vendidas (12 meses) | Precio original / final |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Burleigh House (muestra pequeña) | 1970 | 13 | $1,414 | $480 | 16 | 95.2% / 95.9% |
| Central Carillon Beach | 2008 | 25 | $2,880 | $806 | 4 | menos de 5 ventas |
| King Cole (muestra pequeña) | 1963 | 14 | $1,320 | $384 | 14 | 89.4% / 92.9% |
| Aquasol (muestra pequeña) | 1968 | 10 | $1,000 | $416 | 16 | 92.5% / 94.7% |
| South Carillon Beach (muestra pequeña) | 2008 | 14 | $3,656 | $808 | 7 | 87.5% / 90.6% |
| 72 Park (muestra pequeña) | 2025 | 19 | $1,774 | $1,849 | 1 | menos de 5 ventas |
| Akoya (muestra pequeña) | 2004 | 9 | $1,500 | $1,589 | 11 | 88.0% / 94.3% |
| La Gorce Palace (muestra pequeña) | 1995 | 8 | $2,024 | $836 | 11 | 86.8% / 94.1% |
| Parkview Point (muestra pequeña) | 1964 | 16 | $1,100 | $335 | 3 | menos de 5 ventas |
| North Carillon Beach (muestra pequeña) | 2008 | 10 | $3,834 | $1,408 | 8 | 92.7% / 92.7% |
South Beach, Mid-Beach y North Beach, comparadas
En los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2026, las casas se vendieron a una mediana de $1,747 por pie cuadrado en South Beach, $1,197 en Mid-Beach y $1,264 en North Beach; los condominios y townhouses, a $605, $554 y $394. En todas las zonas, las casas se vendieron más por debajo de su precio de lista original que los condominios.
¿Cuánto cuestan las cuotas de condominio en Miami Beach?
La cuota mensual mediana de condominio en Miami Beach es de $1,130 en 1,616 propiedades en venta (18 de octubre de 2026), frente a $800 en los condados de Palm Beach, Broward, Miami-Dade, Martin y St. Lucie. La mitad central paga entre $748 y $1,808, y el 57.1% paga más de $1,000 al mes. La antigüedad explica la mayor parte: los edificios anteriores a 1995 tienen una cuota mediana de $926 y los de 2005 en adelante, de $2,161. Lo que cubre la cuota cambia según el edificio; agua, basura y alcantarillado son lo más habitual. Las cifras de cada edificio: cuotas de condominio en Miami Beach por edificio, incluido The Waverly at South Beach.
Inspecciones estructurales, reservas y cuotas extraordinarias
Las leyes de seguridad de condominios de Florida, aprobadas tras el derrumbe de Surfside en 2021 (SB 4-D en 2022, con reformas posteriores), convierten el expediente estructural y de reservas del edificio en los documentos más importantes que leerá quien compre un condominio en Miami Beach. Florida exige una inspección estructural obligatoria (milestone inspection) de los edificios de condominio y de cooperativa de tres o más pisos habitables al final del año en que el edificio cumple 30 años desde su certificado de ocupación, y después cada diez años; el departamento de construcción local puede exigirla a los 25 años (s. 553.899, F.S.). Las asociaciones de esos edificios también deben completar un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) al menos cada diez años (s. 718.112(2)(g), F.S.). El condominio mediano en venta en Miami Beach se construyó en 1969, así que la mayoría de los edificios ya pasó los 30 años. Entre los anuncios actuales, el 9.3% menciona una inspección estructural o una recertificación y el 11.1% menciona una cuota extraordinaria (special assessment). Pida por escrito, dentro del período de inspección:
- El informe de la fase 1 de la inspección estructural, cualquier informe de fase 2 y el alcance de reparación del ingeniero.
- El estudio de reservas de integridad estructural y cómo se financian hoy las reservas.
- Doce meses de actas de la junta y el presupuesto vigente.
- Toda cuota extraordinaria aprobada, pendiente o en discusión, con monto y calendario de pago.
- La carátula del seguro maestro y el deducible por viento.
- Las restricciones de alquiler, el plazo mínimo de arrendamiento, las reglas de mascotas y estacionamiento, y el plazo y costo de aprobación.
Esta es información sobre el proceso inmobiliario, no asesoría legal; rigen los documentos de la asociación y lo que indique su abogado.
Zonas de inundación y seguros en una isla barrera
El 18 de octubre de 2026, el 92.0% de los condominios y townhouses en venta y el 97.6% de las casas en venta en Miami Beach estaban dentro de una zona especial de riesgo de inundación mapeada por FEMA, donde los prestamistas exigen seguro contra inundaciones. Entre las pólizas del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) vigentes desde el 1 de septiembre de 2025 en los códigos postales de esos anuncios y calificadas dentro de la zona de riesgo, el costo anual mediano fue de $3,567 para pólizas de vivienda unifamiliar (2,870 pólizas) y de $705 para pólizas de unidad de condominio (1,405 pólizas). Las pólizas privadas no figuran en ese archivo.
En Florida, el seguro de vivienda y el seguro contra inundaciones son pólizas distintas. Durante el período de inspección, pida el certificado de elevación si existe, una cotización de inundación y viento de un agente de seguros con licencia para la dirección exacta y, si es una casa, la inspección de mitigación de viento, la inspección de cuatro puntos en construcción antigua, el permiso del techo y el historial de permisos del muro de contención. La zona en las coordenadas de un anuncio no es una determinación de zona para la propiedad.
¿Alquilar primero o comprar?
El alquiler mediano anunciado en Miami Beach pide $3,500 al mes (1,706 anuncios, 18 de octubre de 2026); los contratos cerrados del 1 de septiembre de 2025 al 1 de octubre de 2026 tuvieron una mediana de $2,750 en 3,127 contratos. El 61% de los anuncios de alquiler son amueblados, con una mediana de $4,275 frente a $2,450 sin amueblar. Alquilar una temporada en la zona que le interesa es una forma habitual de probar el trayecto y el edificio antes de comprar.
| 1 dormitorio | 2 dormitorios | |
|---|---|---|
| Alquiler mediano anunciado, al mes | $2,800 (684 anuncios) | $4,600 (536 anuncios) |
| Precio de venta mediano de condominio, últimos 12 meses | $347,650 (678 ventas) | $687,000 (566 ventas) |
| Capital e intereses, 20% de pago inicial, tasa fija a 30 años del 7.37% | $1,920 | $3,794 |
| Más la cuota de condominio mediana | $3,050 | $4,924 |
Tasa: Mortgage News Daily, tasa fija a 30 años, 16 de octubre de 2026. No incluye impuesto a la propiedad, seguro ni mantenimiento; la cuota es la mediana de toda la ciudad, no una cifra por número de dormitorios. Los alquileres incluyen todos los tipos de propiedad. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta; una residencia principal puede calificar para la exención homestead de hasta $50,000 (Fla. Stat. s. 196.031), y después el valor gravable no puede subir más del 3% al año o la variación del índice de precios al consumidor, lo que sea menor (tope Save Our Homes). Para estimar el impuesto de una propiedad concreta, use la oficina del tasador del condado de Miami-Dade (Property Appraiser). No es asesoría fiscal.
¿Dónde están rebajando el precio los vendedores de Miami Beach?
El 18 de octubre de 2026, el 34.7% de los 1,693 condominios en venta en Miami Beach dentro del registro diario de PBP había rebajado su precio, con una rebaja mediana del 5.9%; entre las 164 casas en venta, el 27.4%, con una rebaja mediana del 6.4% ($375,000). Los meses de inventario cuentan lo mismo desde el otro lado: 15.5 meses para los condominios y 7.7 para las casas, con 1,644 y 162 propiedades activas frente a las ventas de septiembre de 2026. El registro diario clasifica los anuncios por tipo de propiedad del MLS y la tabla de mercado por la descripción legal del impuesto, por eso los totales activos difieren un poco. Detalle diario: rebajas de precio en Miami Beach.
Cómo moverse: calzadas, trolleys y aeropuertos
Miami Beach se une al continente por calzadas: la MacArthur (I-395) y la Venetian desde South Beach, la Julia Tuttle (I-195) desde Mid-Beach en la calle 41 y la John F. Kennedy (calle 79) desde North Beach en la calle 71, con la calzada Broad justo al norte del límite de la ciudad. En el mapa, Brickell y el centro de Miami están cerca; en hora pico no lo parece, y un incidente en una calzada desvía el tráfico a las demás. Recorra su trayecto real a su hora real antes de decidir. En la isla, la ciudad ofrece un trolley gratuito en toda la ciudad, Miami-Dade Transit opera rutas de Metrobus por las calzadas y Citi Bike Miami tiene estaciones en la ciudad. El Aeropuerto Internacional de Miami y el Aeropuerto Internacional de Fort Lauderdale-Hollywood son los dos aeropuertos comerciales más cercanos. El estacionamiento en la calle está regulado y en los edificios lo asigna la asociación, así que confirme cuántos espacios incluye la unidad y si las visitas pueden estacionar.
Playas, parques y cultura
La playa pública recorre toda la ciudad, con un paseo pavimentado y un malecón de madera en buena parte de ella. En South Beach están South Pointe Park, Lummus Park, Flamingo Park, Lincoln Road, Española Way, el New World Center, The Bass y el Jardín Botánico de Miami Beach. En Mid-Beach, el Miami Beach Golf Club, los hoteles frente al mar de la avenida Collins y los comercios de la calle 41. En North Beach, North Beach Oceanside Park, la plaza de la fuente de Normandy Isles, el Normandy Shores Golf Club y el distrito comercial de la calle 71. El Mount Sinai Medical Center, en Alton Road, es el hospital de la ciudad.
Escuelas: cómo se asignan
Las Escuelas Públicas del Condado de Miami-Dade asignan la escuela según la dirección. Use el localizador de escuelas del distrito para la dirección exacta que esté considerando y confirme la asignación con el distrito antes de firmar. PBP no califica ni clasifica escuelas.
Alquiler a corto plazo, distritos históricos y permisos
No dé por hecho que el alquiler a corto plazo está permitido. Miami Beach lo restringe en muchos distritos residenciales de zonificación, las declaraciones de condominio suelen fijar plazos mínimos de arrendamiento propios y, donde se permite, hay obligaciones de registro, licencia e impuesto turístico. Verifíquelo por escrito con la ciudad de Miami Beach para la dirección concreta y, por separado, con la asociación. Entre los anuncios de alquiler actuales en Miami Beach, el 5% indica un plazo mínimo de doce meses y el 3% uno de seis meses. Buena parte de la ciudad está en distritos históricos designados localmente, donde las obras exteriores pueden requerir revisión de preservación además del permiso de construcción. Conserve el expediente de permisos, con sus inspecciones finales, de ventanas, techo, electricidad, cocina, baños y muro de contención: los permisos abiertos o faltantes son una de las causas más comunes de retrasos de último momento en el closing (cierre) en la isla.
Busque propiedades en Miami Beach por zona y active una alerta
Estos enlaces abren la búsqueda de propiedades de PBP ya filtrada por zona; el último enlace de cada recuadro abre la misma búsqueda con el formulario para guardarla, de modo que los anuncios nuevos que coincidan lleguen a su correo. Antes de guardarla puede agregar filtros de precio, dormitorios y baños en la página de búsqueda, que está en inglés.
Los anuncios de la búsqueda de PBP provienen de BeachesMLS y son para uso personal y no comercial del consumidor. Toda la ciudad: todos los anuncios de Miami Beach.
Cómo trabaja PBP con quien se muda
Primero la lista; los documentos del edificio van antes de la visita.
- Envíe su lista. Edificios, calles o enlaces de anuncios, su presupuesto, el tipo de propiedad y sus plazos, con el formulario de abajo o por teléfono.
- Gia revisará lo que dicen los documentos y las ventas. Para cada edificio: la cuota, las ventas frente al precio original y al final, qué pedir sobre la inspección estructural y las reservas, la zona de inundación y las reglas de alquiler. Nunca se comparan casas con condominios.
- Usted visitará con las preguntas ya respondidas. Un agente de PBP le mostrará las propiedades; las solicitudes de documentos se harán por escrito dentro de su período de inspección.
PBP Real Estate es una firma inmobiliaria con licencia en Florida (CQ1064615) que atiende Miami-Dade directamente y trabaja con compradores como transaction broker (corredor de transacción) bajo Gia Freer, Broker of Record. Gia y Grant Freer han cerrado 764 transacciones y $203,032,127 en volumen de ventas desde 2000 (Flexmls, 1 de octubre de 2026). ¿Se muda a la zona en general? Lea Mudarse a Miami.
Fuentes y método
Cifras de la ciudad: Fuente: BeachesMLS, septiembre de 2026 y del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026; datos consultados el 18 de octubre de 2026. La información se considera confiable pero no está garantizada. Solo propiedades autorizadas para mostrarse en internet. Cifras por zona (South Beach, Mid-Beach, North Beach): ventas residenciales cerradas en BeachesMLS del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026, anuncios con Miami Beach como ciudad en el MLS, por código postal (33139, 33140, 33141), casas y condominios/townhouses clasificados según la descripción legal del impuesto; medianas solo con cinco ventas o más. Cifras por edificio: informes de cuotas de condominio de PBP, propiedades en venta al 18 de octubre de 2026 y ventas del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026.
Rebajas de precio: registro diario de anuncios de PBP, 18 de octubre de 2026. Alquileres: Índice de alquileres de PBP, 18 de octubre de 2026. Inundación: capa nacional de riesgo de inundación de FEMA (National Flood Hazard Layer) en las coordenadas del anuncio y pólizas NFIP de OpenFEMA, edición del 18 de octubre de 2026. Tasa hipotecaria: Mortgage News Daily, 16 de octubre de 2026. La comparación con el precio de lista siempre muestra primero el precio original y después el final. Las cifras se actualizan a diario. La IA ayuda en la investigación y el armado; un corredor con licencia es autor de cada cifra; no hay estimaciones automáticas. Nada en esta página es una opinión de valor sobre una propiedad.
Datos fechados de Miami Beach
Análisis de PBP Real Estate de anuncios de BeachesMLS. Actualización diaria programada; consulte la fecha y muestra de cada índice.
¿Es propietario en Miami Beach? ¿Cuánto vale mi casa en Miami Beach? Precios de venta actuales, casas y condominios por separado
Mudarse a Miami Beach
Que Gia revise su lista de Miami Beach
Envíe los edificios, calles o anuncios que está considerando, su presupuesto y sus plazos. Gia Freer, Broker of Record (corredora responsable), le responderá en un día hábil con lo que dicen los documentos de cada edificio y las ventas cerradas, y con lo que conviene pedir por escrito antes de hacer una oferta.
Mudarse a Miami
¿Se muda a Miami Beach? Todo en un solo lugar
- Guía para mudarse a Miami — precios por zona actualizados a diario, casas y condominios por separado, impuestos de Texas frente a Florida y cómo planificar la búsqueda.
- Buscar viviendas en Miami Beach — búsqueda en vivo de BeachesMLS; reciba por email los nuevos anuncios.
- Escuelas públicas: verifique la dirección — Miami-Dade County Public Schools asigna la escuela por dirección, no por el nombre del vecindario. Verifique cada dirección en el localizador oficial antes de firmar.
- Las 28 ciudades de Miami-Dade — datos del mercado, guías y búsqueda para cada una.
Mudarse a Miami Beach: preguntas y respuestas
¿A qué zona de Miami Beach conviene mudarse?
Empiece por el tipo de propiedad. South Beach (código postal 33139) concentra la mayor parte de los condominios y el distrito histórico Art Deco; Mid-Beach (33140) combina torres frente al mar en la avenida Collins con calles de casas unifamiliares alrededor de Indian Creek y La Gorce; North Beach (33141) tiene el precio por pie cuadrado de condominio más bajo de la ciudad, $394 en los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2026, frente a $605 en South Beach. Después, pruebe el trayecto por la calzada que usaría.
¿Cuánto cuesta un condominio en Miami Beach?
En septiembre de 2026 se vendieron 106 condominios y townhouses en Miami Beach a un precio mediano de $525,000, el 92.9% de su precio de lista original y el 95.2% del precio de lista final. Del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026, la mediana fue $510,000 en 1,239 ventas (BeachesMLS, consultado el 18 de octubre de 2026).
¿Cuánto cuestan las cuotas de condominio en Miami Beach?
La cuota mensual mediana de la asociación en 1,616 condominios en venta en Miami Beach era de $1,130 el 18 de octubre de 2026; la mitad central pagaba entre $748 y $1,808. La mediana de los cinco condados del sur de Florida era de $800. Los edificios construidos desde 2000 cobran más; los informes de cuotas de condominio de PBP detallan cada edificio.
¿Miami Beach está en zona de inundación?
En su mayor parte, sí. El 18 de octubre de 2026, el 97.6% de las casas en venta y el 92.0% de los condominios y townhouses en venta en Miami Beach estaban dentro de una zona especial de riesgo de inundación (Special Flood Hazard Area) mapeada por FEMA, donde los prestamistas exigen seguro contra inundaciones. La zona en las coordenadas de un anuncio no es una determinación de zona para la propiedad; pida el certificado de elevación y una cotización para la dirección exacta.
¿Es más barato alquilar o comprar en Miami Beach?
Depende del tamaño. El alquiler mediano de un dormitorio pedía $2,800 al mes; el capital e intereses de la venta mediana de un condominio de un dormitorio ($347,650) al 7.37% con 20% de pago inicial son unos $1,920, antes de la cuota de condominio mediana de $1,130, el impuesto a la propiedad y el seguro. Haga los números del edificio concreto antes de decidir.
¿Qué son la inspección estructural obligatoria y el estudio de reservas de integridad estructural?
Florida exige una inspección estructural obligatoria de los edificios de condominio y de cooperativa de tres o más pisos habitables al final del año en que el edificio cumple 30 años desde su certificado de ocupación, y después cada diez años; el departamento de construcción local puede exigirla a los 25 años (s. 553.899, F.S.). Las asociaciones de esos edificios también deben completar un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) al menos cada diez años (s. 718.112(2)(g), F.S.). Pida los informes y cómo se financian las reparaciones antes de comprometerse.
¿Puedo alquilar mi condominio de Miami Beach a corto plazo?
Depende del distrito de zonificación de la dirección y de la declaración de la asociación. La ciudad de Miami Beach restringe el alquiler a corto plazo en muchos distritos residenciales y, donde lo permite, exige registro, licencia e impuesto turístico. Verifíquelo por escrito con la ciudad y con la asociación antes de contar con esos ingresos.
¿Cómo se llega de Miami Beach al continente?
Cinco calzadas unen la isla con el continente: la MacArthur (I-395), la Venetian, la Julia Tuttle (I-195), la John F. Kennedy (calle 79) y, al norte de la ciudad, la Broad. Un incidente en una desvía el tráfico a las demás, así que recorra su ruta real a su hora real antes de elegir una dirección.
¿Qué escuelas públicas corresponden a una dirección de Miami Beach?
Las Escuelas Públicas del Condado de Miami-Dade asignan la escuela según la dirección. Use el localizador de escuelas del distrito en dadeschools.net para la dirección exacta que esté considerando y confirme la asignación con el distrito antes de firmar. PBP no califica ni clasifica escuelas.
¿PBP Real Estate ayuda a compradores que se mudan a Miami Beach?
Sí. PBP Real Estate es una firma inmobiliaria con licencia en Florida (CQ1064615) que atiende Miami-Dade directamente y trabaja con compradores como transaction broker (corredor de transacción) bajo Gia Freer, Broker of Record. Envíe su lista con el formulario de esta página, llame al 561-395-8418 o escriba a info@pbpre.com; Gia le responderá en un día hábil.
Para vendedores
Fijar el precio de una vivienda es una habilidad. Empiece por la oferta actual y las ventas cerradas recientes.
El 34.7% de los anuncios activos de condominios en Miami Beach tiene un precio de lista registrado inferior al original.
Los datos proceden de los anuncios del segmento y de los campos disponibles en el flujo de datos de BeachesMLS de PBP Real Estate, con la fecha indicada. Gia Freer, corredora responsable (Broker of Record), convierte las ventas comparables y la oferta actual en una opinión de precio escrita para su condominio, con el razonamiento incluido, antes de salir al mercado.
Sin estimación en el sitio web, sin número automático: una opinión de valor por escrito preparada a mano, dentro de un día hábil.
Solicite una opinión de precio para su propiedad
Quiero el precio correcto para mi condominioRevisado por Gia Freer, Broker of Record (Lic. BK689801). Respuesta dentro de un día hábil. Este sitio no publica estimaciones automáticas.
¿Vende un condominio? Fijar bien el precio es una habilidad. Gia Freer fija el suyo con estos datos, cuota incluida.
Quiero el precio correcto para mi condominio